Comment rénover après une inondation au sous-sol?

Après un sinistre comme une inondation au sous-sol, on se rend souvent compte de bien des choses dont nous n'étions pas au courant lors de l'achat de la maison et qui laissent présager des vices cachés, telles que: des fissures sur les murs de la fondation, fissures sur la dalle au sol, soulèvement de la dalle, de l'efflorescence, de l'effritement du béton, le drain qui est partiellement bouché et bien d'autres choses. Donc, on se demande: Comment rénover après une inondation au sous-sol? Est-ce normal? Jusqu`à quel point peut-on se considérer comme une victime ou comme un propriétaire négligeant de ne pas avoir bien entretenu notre immeuble? Quelles sont nos attentes en termes de performances futures? D'un autre côté, peut-être que l'immeuble n'a pas été construit à une époque où les normes du bâtiment étaient les mêmes qu'aujourd'hui. Comment discerner face à une telle situation où nous sommes souvent submergés par les émotions, les dépenses imprévues, la frustration, l'épuisement, où les entrepreneurs non-impartiaux essaient de profiter de notre vulnérabilité? Nous ne savons pas alors comment s'y retrouver, qui croire et quelle décision prendre.

On souhaite alors pouvoir parler à quelqu'un d'expérience, de confiance, impartial et surtout honnête qui ne tentera pas de nous vendre quelque chose. Une multitude de questions nous viennent en tête, telles que: Faut-il faire des travaux? Quels travaux faut-il faire? À quel consultant se fier, un ingénieur, architecte, un entrepreneur... ? Voici quelques vidéos préliminaires d'information:

• Faut-il faire des travaux?;
• Quels travaux faut-il faire?;
• Conseiller en immobilier impartial;

Daniel Dargis est un expert-conseil impartial et bien qu'il soit entrepreneur RBQ avec plusieurs années d'expérience, il ne s'implique pas dans les travaux lorsqu'il agit comme conseiller impartial. L'approche par l'écoute de M. Daniel Dargis est tout autre et vise si possible à mettre un STOP aux affirmations subjectives d'entrepreneurs non-impartiaux qui n'ont qu'un but, vous vendre quelque chose. L'approche STOP est une abréviation, qui se base sur les 4 critères suivants:

• Stratégies: chercher des stratégies économiques et efficaces;
• Techniques: élaborer, expliquer et vulgariser les différentes techniques progressives pour y arriver (avec ou sans travaux de réparation);
• Options: quelles sont les options de travaux et leurs conséquences (qualité, garantie, responsabilité...);
• Prévention: quelles actions, visions ou philosophies préventives doit-on adopter pour ne pas être victime de vice caché.

Donc, avant de demander des soumissions (même gratuitement) pour solutionner des problèmes de présence d'eau sur la dalle du sous-sol ou sur les murs de la FONDATION , méfiez-vous de tout ce que peuvent proposer ces experts, qui très rarement, vous diront que vous n'avez rien à faire pour le moment. M. Daniel Dargis et son équipe d'ingénieurs font le tour de la situation avec vous afin d'explorer vos stratégies, techniques, options et moyens de prévention concernant la présence d'eau au sous-sol (par infiltration à travers des fissures, par la montée du niveau de la nappe phréatique, ou autres causes).

Faut-il un ingénieur pour une inondation au sous-sol?

Saviez-vous que depuis septembre 2020 au Québec, la loi des ingénieurs a subi des modifications ou clarifications et que les immeubles de 3 étages ou moins et de moins de 600m2, ne sont plus réservés aux ingénieurs? Ce qui est le cas de la majorité des maisons unifamiliales, duplex ou triplex. Ceci lorsqu'il est possible de trouver des solutions en utilisant la partie 9 du Code du Bâtiment. Donc, à moins que vous ayez une fissure dans une poutre de béton armé, ou dans une dalle structurelle, ou autre cas qui ne se calcule pas ou ne se solutionne pas à l'aide du Code du Bâtiment (gratuit pour le public), alors l'opinion ou l'action n'est pas réservée à un ingénieur. Ceci même pour la conception d'une nouvelle maison. Voici un article sur le sujet: Clarifications - Loi sur les ingénieurs au Québec.

Le titre professionnel d'ingénieur, ne permet pas de voir à travers les murs, planchers, plafonds, dans le sol, de détecter des choses non visibles ou accessibles, de juger de la qualité des matériaux seulement au regard (sans échantillons et tests de laboratoire) ou d'apprécier les travaux passés cachés dans des cloisons. L'ingénieur n'a pas non plus de boule de crystal pour voir dans le passé, la cause certaine des déficiences, savoir quels matériaux ont été utilisés et comment les évènements sont survenus. C'est comme demander à un médecin de vous regarder dans les yeux et de vous donner un diagnostic (sans prise de sang, sans radio, sans opération... seulement au regard). Donc, pensez-vous que parce que vous allez consulter un ingénieur, celui-ci va pouvoir répondre à toutes vos attentes d'une façon OBJECTIVE, par une simple inspection visuelle? Êtes-vous prêt à ouvrir des cloisons, procéder à de la démolition, faire des tests de sol, d'échantillon en laboratoire,... toute une batterie de tests... à des prix exorbitants... et pour aboutir à quoi, à quel niveau de garantie de plus? Cela en vaut-il vraiment la peine en fin de compte?

L'honnêteté, l'expérience, l'impartialité, le jugement et le bon sens ne s'acquièrent pas par un diplôme d'ingénieur. Pour mieux comprendre, il peut être utile de visualiser cette vidéo de vulgarisation par M. Daniel Dargis ing., qui illustre bien l'analyse et le raisonnement face à une situation de FONDATION effritée, et d'un client qui cherche depuis des mois la maison idéale et en même temps de calmer ses inquiétudes: Infiltration d'eau au sous-sol. Vous allez avoir 5 ingénieurs, ou conseillers en construction et obtenir 5 opinions différentes. Même les experts ne s'accordent pas dans bien des cas. Donc, avant de mettre toute sa confiance dans un ingénieur, architecte... ou autre professionnel seulement parce qu'il possède un titre professionnel, il est bon d'y penser à 2 fois. Cette autre vidéo de vulgarisation explique mieux vers quel spécialiste se tourner afin de discerner et de prendre une décision éclairée (pas seulement ou nécessairement un ingénieur, un architecte ou autre détenant un diplôme): Conseiller impartial en immobilier.

Certes, il n'est pas simple de savoir qui choisir pour discerner. Par contre, si vous limitez votre choix à:

• un expert impartial qui n'essaie pas de vous vendre quelque chose;
• une personne d'expérience pratique (pas seulement pour avoir des diplômes);
• quelqu'un qui vous écoute, essaie de comprendre vos besoins, objectifs et vos intérêts;
• une personne qui inspire confiance;
• une personne disponible pour un rendez-vous rapidement et plus tard pour répondre à vos questions additionnelles;
• une personne qui explique bien et rend l'information accessible;
• quelqu'un qui n'utilise pas le terme "IL FAUT absolument faire ceci ou cela..." trop facilement, sans vous laisser premièrement décider en vous élaborant plusieurs options;
• un expert qui n'aura pas peur ou honte de vous référer à un autre expert s'il ne peut pas répondre à toutes vos questions;
• un expert qui peut vous accompagner si VOUS décidez d'effectuer des travaux. Un expert qui ne se limitera pas seulement à vous élaborer des options, mais qui saura vous accompagner sans obligation dans: la conception de plans, la sélection d'entrepreneurs, la supervision des travaux... et qui ne vous laissera pas tomber en vous gavant d'informations.

Donc, si vous pensez avoir affaire une à telle personne comme expert-conseil, même s'il n'est pas ingénieur, alors il y a une bonne chance pour que vous soyez sur la bonne voie. C'est l'approche qu'essaie d'avoir M. Daniel Dargis ing. expert-conseil avec ses clients lorsqu'il traite de fissures de fondation.

La majorité des municipalités au Québec n'exigent pas d'ingénieur ou d'architecte pour la rénovation ou la construction de maisons. Tant que cela se limite à la partie 9 du Code du Bâtiment. Par contre, dans la partie 4 du Code du Bâtiment, qui traite d'immeubles commerciaux ou industriels de plus de 3 étages ou de plus de 600m2, un ingénieur est nécessaire pour la conception de structure.

Questions à se poser avant l'excavation et l'installation de drain pour solutionner l'eau au sous-sol

Il ne suffit pas de démontrer au client qu'il y a de l'eau au sous-sol sur la dalle ou la fondation, pour ensuite lui affirmer qu'il faut en arriver à des moyens extrêmes, comme: excaver, démolir la dalle du sous-sol complètement ou en partie, installer un drain, une membrane sur la fondation... ou autre procédé coûteux. Encore faut-il poser certaines questions de base, et lui expliquer les implications, avant d'affirmer "IL FAUT faire tels ou tels travaux". D'ailleurs vous constaterez qu'en majorité les experts ou intervenants qui conseillent de faire des travaux, sont ou bien, ceux qui essaient de vous vendre quelque chose, ou bien ceux qui essaient de justifier leurs décisions passées et incertitudes (comme des amis ou voisins) car ils ont déjà fait de tels travaux dans le passé. Rien d'impartial! Donc, avant de demander des soumissions, d'être INONDÉ de suggestions et d'affirmations de toutes sortes, et avant de procéder à des travaux importants et coûteux il faut commencer par poser certaines questions au client et faire un brainstorming d'idées, d'options et des conséquences qui en découleront.

Questions à se poser pour savoir comment rénover suite à une inondation au sous-sol:

• Y a-t-il des infiltrations souvent, à l'occasion ou seulement récemment, en quelle quantité, quand et depuis quand?;
• La présence d'eau au sous-sol est-elle due à différents phénomènes dépendamment de la période de l'année? Est-elle constante ou périodique? Par exemple, y a-t-il eu de l'eau récemment à cause de pluies diluviennes (hors du commun, qui ont inondé tout le voisinage) alors que normalement lorsqu'il pleut il n'y a pas de problème? Y a-t-il en d'autres moments légèrement de l'eau au printemps lors de la fonte des glaces?;
• Si vous avez eu plusieurs pouces d'eau au sous-sol récemment suite à des évènements hors du commun, il est compréhensible que vous soyez déçu et inquiet quant à la performance de votre maison. Il est compréhensible qu'il soit urgent de rétablir le sous-sol dans un état habitable. Par contre, est-il possible que les pluies ou les montées aient tellement saturées l'environnement que même si vous aviez eu tout l'immeuble en parfait état, que l'eau serait apparue quand même? Donc, à quoi cela sert-il d'avoir un nouveau drain fonctionnel, qui ne peut pas évacuer l'eau?
• L'immeuble est-il habitable? Sommes-nous en présence de moisissures, d'un cas d'évacuation des habitants et d'interdiction d'occupation par les pompiers?;
• Y a-t-il simplement des fissures à colmater pour régler le même problème dans le futur? L'eau a-t-elle endommagé le bois, béton ou des colonnes de métal?;
• Y a-t-il une loi, une norme, une exigence de la municipalité, des pompiers ou autres obligations que ce soit... qui vous obligent à procéder à des travaux extrêmes et coûteux?... et surtout qui permettent d'affirmer: "IL FAUT absolument refaire la dalle en partie, excaver,... colmater des fissures"?;
• Les fissures sont-elles apparues récemment?;
• Pensez-vous investir dans une rénovation de sous-sol et vous craignez que l'eau puisse réapparaître et endommage vos rénovations?;
• Y-a-t-il d'autres choses adjacentes à l'efflorescence du béton, telles que: l'effritement du béton, bombement inquiétant qui laisse présumer un effondrement ou autre détérioration dangereuse qui menace la sécurité du public, infiltration d'eau, des moisissures...?;
• La raison principale qui vous pousse à penser devoir procéder à des travaux extrêmes et coûteux, n'est-elle pas en réalité pour calmer vos angoisses? Pensez-vous pouvoir mieux dormir même si en réalité vous faites des travaux coûteux qui ne servent à rien? Est-ce un problème d'eau ou psychologique?
• Avez-vous tous les éléments et options en main afin de prendre une décision par vous-mêmes et d'une façon objective?
• Accordez-vous de la crédibilité à des inspecteurs en bâtiment qui affirment d'une part qu'il faut absolument référer à un ingénieur, sachant que depuis septembre 2020, votre maison réfère à la Partie 9 du Code du Bâtiment, qui elle n'est pas sous la loi du champ d'action réservé aux ingénieurs?

Si vous avez répondu NON à toutes ces questions, il y a une forte chance que l'affirmation "IL FAUT absolument faire tels ou tels travaux..." ne soit pas vraiment nécessaire à court terme dans votre cas. Donc, posez-vous d'autres questions, telles que:

• Quelles sont les raisons qui poussent certains à vous suggérer des travaux? De la part d'un entrepreneur... obtenir un contrat? De la part d'un agent immobilier,... de faciliter la vente? De la part d'un inspecteur... référer la patate chaude à un autre et se décharger de sa responsabilité? De la part d'un ami ou voisin... de justifier ses craintes ou prises de décisions passées?;
• Sur quoi basent-ils leurs décisions (à vous suggérer, presqu'à imposer des réparations) s'ils n'ont pas de portrait structurel complet de l'immeuble et pas d'historique impartial de l'immeuble?;
• Quelle est l'urgence tout à coup de faire de telles interventions?;
• Vous êtes peut-être de bonne foi et sincère... mais avez-vous pensé à vos responsabilités face au futur acheteur si vous vous impliquez dans des réparations à vos frais?;
• Avez-vous d'autres priorités à penser, telles que: utiliser plutôt l'argent pour votre retraite ou votre famille...? Allez-vous puisez dans vos économies et votre fonds de pension pour faire des réparations coûteuses avec tout le brouhaha des travaux? Cela sachant que vous allez bientôt vendre votre maison et être responsable par la suite. Ou bien préférez-vous investir dans des réparations majeures sachant que vous allez laisser l'immeuble à vos enfants ou vos proches?;
• Si vous désirez absolument faire des réparations, vous est-il possible de remettre les réparations à plus tard, le temps d'accumuler le budget nécessaire avec moins de stress financier?;

Prévention de conflits VS présence d'eau au sous-sol

Si vous découvrez de l'eau au sous-sol, avant d'engager un entrepreneur (de bonne foi), documentez bien la situation avec un expert impartial pour ne pas vous faire accuser par la suite d'avoir tenté de cacher la situation avec des vices cachés. Plus la documentation est abondante et bien classée, mieux c'est... incluant: photos, croquis, plans avec la position numérotée des fissures, la progression en grandeur et quantité avec la confirmation d'un expert-conseil qui peut venir à l'occasion vérifier et mettre à jour le rapport d'état de situation. Toutes ces informations faisant parti du CAHIER DU BÂTIMENT, incluant: le certificat de localisation, le contrat d'achat, les plans de la maison, les factures de réparations, les comptes de taxes, d'électricité de chauffage... et tous les autres documents en relation avec la maison.

La chose qui est commune à tous ces types de réparations est que, comme initiateur des réparations, vous serez en première ligne de tir (de poursuites) si votre futur acheteur (que vous tentez de satisfaire à tout prix) n'est toujours pas satisfait ou tente de profiter de votre bonne foi. Il se peut que vous ayez une offre alléchante d'un entrepreneur mais encore faut-il examiner les clauses du contrat. Tant que vous ne faites rien, que vous déclarez les sinistres passés, les travaux correctifs, les fissures et autres anomalies dans un contrat bien rédigé avec un expert légal, alors vous mettez toutes les chances de votre côté pour ne pas être poursuivi pour vices cachés, pour avoir agi de bonne foi. N'oubliez pas d'inclure dans votre contrat une clause PRD prévention et règlement de différends en construction et rénovation, en mentionnant un expert-conseil impartial qui pourra agir comme médiateur ou arbitre et ainsi éviter des poursuites devant les tribunaux si les choses dégénèrent.

Pour en savoir plus sur les clauses PRD (prévention et règlements de différends) dans le domaine de la construction, voici 2 vidéos:

• PRD prévention et règlement de différends en construction et rénovation
et
• Médiateur ingénieur en construction et rénovation

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