Conseils en fissures de fondation, maçonnerie, brique, dalle de sous-sol ou mur intérieur de gypse ou plâtre

Les fissures de bâtiments peuvent être variées et se présenter à différents endroits et sous plusieurs formes. Il y a les fissures des murs ou de la semelle de la fondation de béton ou de moellon, fissures et lézardes de maçonnerie, de brique, de bloc, pierre au niveau des murs extérieurs ou même sur les murs mitoyens (coupe-feu) entre les bâtiments, fissures sur les murs intérieurs de plâtre ou de gypse. Il ne faut pas paniquer trop vite, surtout s'il s'agit d'un immeuble de nombreuses années qui a démontré jusqu'à présent une certaine stabilité. Il ne faut pas non plus nécessairement faire le lien trop vite entre des fissures sur la fondation et celles qu'on rencontre ailleurs sur la dalle ou les murs intérieurs de plâtre. Peut-être s'agit-il de deux phénomènes totalement différents qui provoquent ces fissures. Malheureusement, trop souvent les gens appelle tout de suite un entrepreneur non impartial qui a tout avantage à proposer d'énormes travaux coûteux (pieux, drain, membrane...) au lieu de proposer des solutions plus abordables. Bien que ces travaux coûteux peuvent représenter une certaine valeur ajoutée à la propriété et contribuer à augmenter la stabilité de l'immeuble, peut-être aussi que l'immeuble est relativement stable et qu'il est suffisant de proposer des options beaucoup plus abordables pour des problèmes qu'on peut considérer comme esthétiques ou du moins pour laisser le temps de voir évoluer les choses ou d'amasser un budget pour des travaux majeurs seulement si nécessaire. Pourquoi vous inquétez avec des soumissions gratuites (overkill) démesurées lorsque vous pouvez résoudre les problèmes rapidement, facilement et à une fraction de prix en faisant appel premièrement à un expert impartial en bâtiment?

Cette vidéo explique l'utilité de l'expert impartial, conseiller immobilier (avec de l'expérience, du jugement et du bon sens) qui est à l'ÉCOUTE de vos besoins et qui n'est pas nécessairement un ingénieur, AVANT de demander des soumissions gratuites souvent inutiles: Conseiller en immobilier impartial d'expérience

Daniel Dargis est ingénieur, conseiller impartial, entrepreneur, médiateur et arbitre en construction et rénovation. Lorsqu'il offre des consultations en bâtiment il ne fait pas de travaux. Il reste impartial. Il n'a aucun avantage à suggérer des travaux coûteux. Au contraire, il se fait un honneur de mettre sur la table différentes options possibles afin que le client prenne lui-même la meilleure décision pour SA situation. Ceci débute par l'ÉCOUTE. La majorité des experts AFFIRME des choses sans prendre le temps de poser des questions et d'écouter les clients. Ceux-ci ressemblent plus à des VENDEURS qui convertissent leurs opinions subjectives en disant "IL FAUT FAIRE... tels ou tels travaux", comme des prétendues affirmations professionnelles objectives. L'approche par l'écoute de M. Daniel Dargis ingénieur est tout autre et vise si possible à mettre un STOP à ces affirmations subjectives qui n'ont qu'un but, vous vendre quelque chose. L'approche STOP est une abréviation, qui se base sur les 4 critères suivants:

• Stratégies: chercher des stratégies économiques et efficaces;
• Techniques: élaborer, expliquer et vulgariser les différentes techniques progressives pour y arriver (avec ou sans travaux de réparation);
• Options: quelles sont les options de travaux et leurs conséquences (qualité, garantie, responsabilité...);
• Prévention: quelles actions, visions ou philosophies préventives doit-on adopter pour ne pas être victime de vice caché.

Donc, avant de commencer à demander des soumissions de rénovation de fissures, même gratuitement, méfiez-vous de tout ce que peuvent proposer ces experts, qui très rarement, vous diront que vous n'avez rien à faire pour le moment. M. Daniel Dargis ingénieur fait le tour de la situation avec vous afin d'explorer vos stratégies, techniques, options et moyens de préventions concernant les fissures de fondation.

Fissures de fondation... les causes, les solutions

Les fissures de fondation peuvent être simplement de surface au niveau du crépi (sans même être présentes sur le béton de la fondation) ou les fissures peuvent jusqu'à traverser la fondation en béton. Il est clair qu'on ne traite pas de simples fissures esthétiques de crépi comme on le fait avec des fissures qui transpercent la fondation. Malgré tout, il y a des prétendus experts ou entrepreneurs qui sauront vous convaicre de procéder à des travaux majeurs pour de simples petites fissures de surface. Si vous apercevez de toutes petites fissures au niveau du crépi, celles-ci peuvent être causées par l'eau de surface sur le crépi, par les intempéries ou l'usure du crépi. Avec quelques petits coups de marteau il est souvent suffisant de retirer le crépi par galette et d'en appliquer un nouveau. Si la fissure pénètre très légèrement le béton de la fondation, celle-ci peut être dû au retrait du béton lors du séchage ou par l'usure par l'eau de surface. Ces petites fissures ne provoquent pas encore d'infiltration et on peut les protéger par crépi. Par contre, si la fissure transperce la fondation, dans la majorité des cas il y a deux causes probables possibles:

• un défaut de conception de la fondation, tel que: manque d'armature dans le béton, quantité et qualité du béton négligeable,... ;
• le sol ne présente pas une capacité portante suffisante. Le concepteur ne l'a pas considéré ou bien il y a eu un changement inattendu et drastique des propriétés de portance du sol, tremblement de terre ou travaux dans le voisinage avec de fortes vibrations, poussée latérale, assèchement du sol, montée de la nappe phréatique, autres...;

Les 3 options de solutions de réparations les plus communes, pour les fissures qui transpercent la fondation, sont:

• colmatage par injection (époxy ou polyuréthane) pour éviter l'infiltration. Tout dépendant de la méthode retenue, les réparations peuvent être effectuées de l'intérieur et/ou de l'extérieur par une excavation préliminaire pour exposer la fissure;
• l'installation d'un drain et d'une membrane pour prévenir l'infiltration.
• l'installation de pieux pour stabiliser la fondation. Encore faut-il démontrer qu'il y a progression d'instabilité!;

Avant de retenir une solution plus qu'une autre, plusieurs choses sont à vérifier et surtout à discuter en fonction des besoins et attentes des clients.

Voici une autre chose à considérer, avant de conclure qu'un ingénieur est indispensable dans votre situation. Saviez-vous que depuis septembre 2020 au Québec, la loi des ingénieurs a subi des modifications ou clarifications et que les immeubles de 3 étages ou moins et de moins de 600m2, ne sont plus réservés aux ingénieurs? Ce qui est le cas de la majorité des maisons unifamiliales, duplex ou triplex. Ceci lorsqu'il est possible de trouver des solutions en utilisant la partie 9 du Code du Bâtiment. Donc, à moins que vous ayez une fissure dans une poutre de béton armé, ou dans une dalle structurelle, ou autre cas qui ne se calcule pas ou ne se solutionne pas à l'aide du Code du Bâtiment (gratuit pour le public), alors l'opinion ou l'action n'est pas réservée à un ingénieur. Ceci même pour la conception d'une nouvelle maison. Voici un article sur le sujet: Clarifications - Loi sur les ingénieurs au Québec.

Le titre professionnel d'ingénieur, ne permet pas de voir à travers les murs, planchers, plafonds, dans le sol, de détecter des choses non visibles ou accessibles, de juger de la qualité des matériaux seulement au regard (sans échantillons et tests de laboratoire) ou d'apprécier les travaux passés cachés dans des cloisons. L'ingénieur n'a pas non plus de boule de cristal pour voir dans le passé, la cause certaine des déficiences, savoir quels matériaux ont été utilisés et comment les évènements sont survenus. C'est comme demander à un médecin de vous regarder dans les yeux et de vous donner un diagnostic (sans prise de sang, sans radio, sans opération... seulement au regard). Donc, pensez-vous que parce que vous allez consulter un ingénieur, celui-ci va pouvoir répondre à toutes vos attentes d'une façon OBJECTIVE, par une simple inspection visuelle? Êtes-vous prêt à ouvrir des cloisons, procéder à de la démolition, faire des tests de sol, d'échantillon en laboratoire,... toute une batterie de tests... à des prix exorbitants... et pour aboutir à quoi, à quel niveau de garantie de plus? Cela en vaut-il vraiment la peine en fin de compte?

L'honnêteté, l'expérience, l'impartialité, le jugement et le bon sens ne s'acquiert pas par un diplôme d'ingénieur. Pour mieux comprendre, il peut être utile de visualiser cette vidéo de vulgarisation par M. Daniel Dargis ing., qui illustre bien l'analyse et le raisonnement face à une situation de FONDATION effritée, et d'un client qui cherche depuis des mois la maison idéale et en même temps de calmer ses inquiétudes: Fissures et effritement de fondation. Vous allez avoir 5 ingénieurs, ou conseiller en construction et obtenir 5 opinions différentes. Même les experts ne s'accordent pas dans bien des cas. Donc, avant de mettre toute sa confiance dans un ingénieur, architecte... ou autre professionnel seulement parce qu'il possède un titre professionnel, il est bon d'y penser à 2 fois. Cette autre vidéo de vulgarisation explique mieux vers quel spécialiste se tourner afin de discerner et de prendre une décision éclairée (pas seulement ou nécessairement un ingénieur, un architecte ou autre détenant un diplôme): Conseiller impartial en immobilier.

Certes, il n'est pas simple de savoir qui choisir pour discerner. Par contre, si vous limitez votre choix à:

• un expert impartial qui n'essaie pas de vous vendre quelque chose;
• une personne d'expérience pratique (pas seulement pour avoir des diplômes);
• quelqu'un qui vous écoute, essaie de comprendre vos besoins, objectifs et vos intérêts;
• une personne qui inspire confiance;
• une personne disponible pour un rendez-vous rapidement et plus tard pour répondre à vos questions additionnelles;
• une personne qui explique bien et rend l'information accessible;
• quelqu'un qui n'utilise pas le terme "IL FAUT absolument faire ceci ou cela..." trop facilement, sans vous laisser premièrement décider en vous élaborant plusieurs options;
• un expert qui n'aura pas peur ou honte de vous référer à un autre expert s'il ne peut pas répondre à toutes vos questions;
• un expert qui peut vous accompagner si VOUS décidez d'effectuer des travaux. Un expert qui ne se limitera pas seulement à vous élaborer des options, mais qui saura vous accompagner sans obligation dans: la conception de plans, la sélection d'entrepreneurs, la supervision des travaux... et qui ne vous laissera pas tomber en vous gavant d'informations.

Donc, si vous pensez avoir affaire à une telle personne comme expert-conseil, même s'il n'est pas ingénieur, alors il y a de bonne chance pour que vous soyez sur la bonne voie. C'est l'approche qu'essaie d'avoir M. Daniel Dargis ing. expert-conseil avec ses clients lorsqu'il traite de fissures de fondation.

La majorité des municipalités au Québec n'exige pas d'ingénieur ou d'architecte pour la rénovation ou la construction de maisons. Tant que cela se limite à la partie 9 du Code du Bâtiment. Par contre, dans la partie 4 du Code du Bâtiment, qui traite d'immeubles commerciaux ou industriels de plus de 3 étages ou de plus de 600m2, un ingénieur est nécessaire pour la conception de structure.

Fissures de maçonnerie... les causes, les solutions

Si vous pensez que votre immeuble va s'écrouler à cause de fissures ou de lézardes dans la maçonnerie de brique ou de bloc, à moins que celles-ci ne se détachent, ou qu'il y ait un grand ventre-de-boeuf, rassurez-vous dans la majorité des cas, la maçonnerie n'est pas structurale i.e. qu'elle est seulement un parement. Mais il y a quand même de rares exceptions à vérifier. Les causes principales de fissures ou de lézardes dans la maçonnerie, sont:

• des feuillards ou attaches (clous rouillés) de maçonnerie non fonctionnels. Ce qui rend la maçonnerie instable aux forts vents;
• une instabilité de la fondation, suite à des fissures, détérioration du moellon, affaissement par l'assèchement du sol ou soulèvement par le gel de la fondation;
• des vibrations dans le voisinage;
• une dégradation de la charpente de bois auquel s'attache la maçonnerie qui sert de parement (non structurel). En effet, quelque fois les veilles charpentes peuvent être très dégradées et même pousser sur la maçonnerie de brique, de pierre et de bloc;
• les infiltrations d'eau dans le mortier et l'expansion par le gel.

Les solutions variées sont à évaluer souvent sur la base de l'expérience, du jugement, du bon sens et des attentes des clients. Donc, l'écoute du client doit être présente dans tout le processus, dès le début de la consultation avec l'expert impartial. Il n'y a pas de livres ou de documentation qui explique qu'il faut obligatoirement réparer de telle ou telle façon un mur de maçonnerie comportant 1,2,3... fissures ou lézardes. Ou encore procéder à telle ou telle intervention tout dépendant du degré d'inclinaison du mur. Cela est surtout basé sur l'expérience, le bon sens et le jugement et malheureusement certains entrepreneurs en profiteront pour semer la crainte et proposer des solutions drastiques coûteuses, sans présenter les options temporaires. Cela peut aller d'un simple monitoring, prise de mesure ou réparation de joint, en passant par des fixations temporaires et en allant jusqu'au remplacement partiel ou complet du mur de maçonnerie et même de la réparation ou le remplacement de la fondation.

Quoiqu'il en soit pour présenter un diagnostic de fissures sur un mur de maçonnerie, cela suppose très souvent d'enlever la maçonnerie pour aller voir à l'arrière les feuillards ou le mur sur lequel la maçonnerie s'attache. Ce qui veut dire démolir en partie. Ce qui n'est pas à la portée des acheteurs potentiels qui ne peuvent demander au vendeur d'éventrer le mur de maçonnerie pour faire une inspection d'exploration intrusive.

Fissures de mur intérieur de plâtre ou de gypse... les causes, les solutions

Les fissures de plâtres ou de gypse inquètent en général davantage les immigrés qui sont habitués à un autre type de construction à l'étranger fait de béton et de maçonnerie. Ici au Québec, il faut comprendre que la majorité des constructions résidentielles depuis plus de 100 ans sont faites de charpentes de bois. Or, ces charpentes peuvent travailler sous l'effet de la variation d'humidité. Variation d'humidité causée souvent par la gestion de l'environnement, i.e. par les habitudes de vies des habitants. Cela est particulièrement vrai pour les veilles maisons qui ont été construites sans code ou norme de bâtiment. Voici quelques causes probables de fissures sur les murs intérieurs de plâtre ou de gypse au Québec:

• variation et mauvais contrôle de l'humidité qui cause de petits mouvements de la charpente;
• vibrations, tremblement de terre;
• mauvais dimensionnement ou mauvaise installation d'une composante structurelle, telle que: poutre, colonne, semelle... .;

Comme pour la maçonnerie, pour en avoir le coeur net et pour solutionner le problème, il faut souvent enlever le gypse ou le plâtre et exposer la charpente de bois pour la renforcir ou la corriger.

Fissures de dalle de sous-sol ou de garage... les causes, les solutions

Normalement, la dalle de sous-sol ou la dalle de garage de voiture, repose directement sur le sol et elle est non structurale. Ce type de dalle de béton est non structurale parce qu'elle ne supporte rien d'autre que les gens, les meubles ou la voiture. C'est simplement de la dalle de béton pour éviter de marcher directement sur le sol. En quelque sorte comme dalle de propreté. Même si elle est fissurée, rien ne va s'écouler. Ce type de dalle ne requiert même pas la conception d'un ingénieur pour les immeubles de la partie 9 du Code du Bâtiment.

Par contre si vous avez affaire à une dalle flottante avec de l'armature (pour les maisons sans sous-sol), où la dalle sert de fondation, ou encore à moins qu'il ne s'agisse d'une dalle de type "radié" auto-portante, dans ces deux cas la dalle est structurale et il est préférable de contacter un ingénieur si vous avez des fissures.

Les fissurations de dalle de béton peuvent être causées par plusieurs facteurs, tels que:

• gonflement du sol à cause du gravier par la pyrrhotite, mauvaise compaction à l'origine de la construction, vide sous la dalle par des mouvements de sol;
• vibrations, tremblement de terre;
• manque de béton (dalle trop mince), manque de treillis dans le béton ou mauvaise qualité du béton;
• pression de l'eau par la montée de la nappe phréatique;
• l'oxydation de l'armature dans le béton. Armature qui gonfle et fait éclater le béton;
• autres.

Dans le cas de dalle structurale, contactez un ingénieur si des fissures apparaissent. Pour les dalles non structurales, comme la sécurité du public n'est pas compromise, les solutions les plus fréquentes dépendent surtout des attentes et du budget du client. Elles peuvent ressembler à ceci:

• couler un béton auto nivelant souvent sans connaître la cause et sans savoir si les fissures vont progresser;
• installer sur la dalle du sous-sol un faux plancher pour cacher les dénivellements et les fissures;
• casser la dalle partiellement ou complètement et recommencer avec les conseils d'un expert conseil comme un architecte, technologue, ingénieur qui sera responsable de la supervision des travaux et du résultat;
• autres.

Quoi faire en cas de conflit, litige, poursuite mettant en cause des fissures?

Avant de contacter un avocat et de penser à des poursuites qui vont être plus coûteuses en honoraires d'avocat qu'en réparation pensez-y à deux fois. Par contre, il est sage de contacter un expert impartial en bâtiment qui agira également comme médiateur. D'ailleurs les articles 1 à 7 du Code de Procédures Civil au Québec, encouragent le recours à des modes de règlement à l'amiable, qu'on appelle modes PRD, prévention et règlement de différends. Il existe plusieurs niveaux ou modes de règlement. Pour en savoir plus, regardez ces deux vidéos:

• PRD prévention et règlement de différends en construction et rénovation
et
• Médiateur ingénieur en construction et rénovation

Daniel Dargis ing., conseiller impartial, médiateur et arbitre offre ses services pour aider ses clients aux prises avec des fissures de fondation, maçonnerie, dalle ou sur les murs intérieurs de plâtre, à trouver des solutions abordables selon les capacités, les besoins et attentes de ses clients.

N'hésitez pas à nous contacter!