Gestion de risques en construction et immobilier

Solution médiation inspection en gestion et prévention de risque en construction, rénovation et investissement immobilier - Daniel Dargis expert-conseil

Il est étonnant qu'on parle si peu de la gestion et de la prévention de risques en construction, rénovation et en investissement immobilier. On parle d'inspection, d'obligations de formations, d'ingénieur en structure, de lois, du code du bâtiment, des techniques de construction, de prix,... MAIS pas de la gestion de risques. Comme si l'expérience, le jugement, le discernement et le bon sens ne voulaient plus rien dire. Comme si personne, tel un chef d'orchestre impartial, ne pouvait avoir une vision générale de la situation d'un immeuble, en mettant tous les éléments sur la table, en pesant les bons et les mauvais côtés afin de discerner avec des options et des pistes de solutions. Les rapports des inspecteurs savent sonner l'alerte mais n'offrent pas d'opinions ou une vision globale pour permettre de mieux gérer le risque. Pendant que les clients acheteurs et vendeurs sont pris en otages parce qu'ils ne peuvent plus vendre ou acheter et que la zizanie est de plus en plus présente dans les communautés de condos où les propriétaires ne savent plus qui croire et comment penser, les compagnies d'assurances et les institutions financières hésitent à cautionner les transactions de peur de payer si quelque chose advient.

Mais de quels risques parle-t-on? Car en effet il y a plusieurs types de risques, tels que:

  • Risque d'accident, de sinistre, de problèmes de santé...;
  • Risque de problèmes structuraux: remplacement ou correction de la fondation, de la maçonnerie, de la charpente...;
  • Risque de perte de valeur mobilière;
  • Risque de poursuite (provenant de l'acheteur, des voisins...);
  • Risque d'engager sa responsabilité;
  • Risque de dépenses imprévues, dépassement de coûts de rénovation, par la découverte de vices cachés, de malfaçons, d'obligations de remise aux normes ou de conformité à un règlement municipal, etc.
Risques pour qui?:
  • Risque pour les futurs acheteurs;
  • Risque pour les vendeurs d'être poursuivis;
  • Risque pour la compagnie d'assurance;
  • Risque pour l'institution de financement, la compagnie prêteuse;
  • Risque pour la municipalité;
  • Risque pour les professionnels (ingénieurs, architectes, technologues...) et les entrepreneurs;
  • Risque pour les voisins.

Pour évaluer le risque d'une façon objective et scientifique (surtout d'une façon honnête), encore faut-il être capable de faire des observations et de récolter un certain nombre d'informations. Prenons l'exemple d'un immeuble à vendre avec de l'effritement et des fissures dans la fondation et dans la maçonnerie en lézardes et certaines fissures à l'intérieur sur le plâtre des murs et du plafond. Comment évaluer le risque que cela représente pour un acheteur, pour la compagnie d'assurance ou la compagnie prêteuse et même pour le vendeur qui ne désire pas être poursuivi par la suite? Récolter de l'information, dans le contexte suivant:
  • Il n'est pas possible d'effectuer des ouvertures, de procéder à de l'excavation ou de la démolition pour exposer la structure. À 95% la structure n'est pas visible;
  • Il n'y a aucune historique impartiale du comportement structurel de l'immeuble;
  • Il n'y a pas de plans de disponible;
  • Personne n'a récolté d'information pendant les travaux;
  • L'immeuble est tellement vieux qu'il n'y avait aucune norme applicable au moment de la construction. Donc, les normes actuelles de construction ne s'appliquent pas;
  • Pas moyen de faire des tests de matériaux en laboratoire. Même si nous pouvions le faire, ces tests devraient se baser sur quels types de normes ou d'exigences? Celles d'autrefois qui n'existaient pas ou celles d'aujourd'hui?;
  • Il n'y a aucune documentation scientifique sur laquelle se baser pour affirmer la durée de vie d'une fondation qui présente de l'effritement ou des fissures.

Donc, dans ce contexte, essayez de m'expliquer comment il est possible d'évaluer le risque d'une façon scientifique et objective? Or, il semble que la récolte d'informations objectives et de façon honnête pour évaluer le risque, soit le moindre souci des gens. En effet, les gens semblent ne pas chercher à comprendre et s'attardent plutôt à trouver un professionnel (avec une assurance responsabilité) pour affirmer ce qu'il veut, ce qu'il lui passe par la tête trop souvent et sans s'attarder, à:
  • Écouter les besoins, attentes, objectifs et inquiétudes des clients et des principaux acteurs du risque potentiel;
  • Se préoccuper du budget disponible à court, moyen et long terme;
  • La valeur immobilière avant et après la réalisation des correctifs;
  • Expliquer et énumérer différentes options correctives.

Quand on parle de risque, on parle de la nécessité de faire des travaux ou non. Comment s'y retrouver, comment discerner? Voici deux vidéos qui expliquent plus concrètement la gestion du risque en construction, rénovation et en investissement immobilier VS la nécessité de faire des travaux ou non:

Donc, en réalité ce n'est pas l'évaluation du risque qui est recherchée, mais plutôt un professionnel responsable (ingénieur, architecte, technologue, autre...) qui pourrait être poursuivi, dans le cas de surprise ou dans le cas où l'appréciation subjective des nouveaux acheteurs ne soit pas respectée. Car parlons-en honnêtement, en l'absence de normes et d'informations... il ne reste que:
  • l'appréciation subjective qui varie énormément d'une personne à une autre et en fonction du temps;
  • la responsabilité professionnelle.

Ceci étant dit, quel professionnel va accepter des imperfections (même s'il n'y a pas de norme à respecter) sachant qu'il est lui-même potentiellement susceptible d'être victime de poursuites car il a une épée de Damoclès sur la tête? Peut-on réellement parler d'impartialité du professionnel si ses conseils se basent plus sur sa crainte d'être poursuivi plutôt que sur les réels intérêts des clients? Donc, vous direz: sur qui me fier, pour m'offrir des conseils impartiaux honnêtes et de bonne foi, si je fais face, à:

  • un entrepreneur qui a tout avantage à suggérer des travaux coûteux pour faire plus d'argent; et/ou à
  • un professionnel, qui ne se préoccupe pas de mes réels besoins, budgets et objectifs et qui se soucie davantage de se protéger face à son organisation professionnelle (qui lui met de la pression) ou face à l'humeur des futurs acheteurs qui eux, peuvent intenter des poursuites pour leurs appréciations subjectives? Dans un tel contexte, le professionnel va très possiblement suggérer des interventions sur le bâtiment, même si celles-ci ne sont pas nécessaires car le bâtiment n'a pas fait l'objet de correctifs depuis des décennies. Même s'il n'y a pas d'urgence ou de danger pour le public.
C'est maintenant que j'introduis le concept de "Conseiller immobilier" impartial qui n'est pas un agent immobilier. Alors qu'en Europe on retrouve cette profession, ici au Québec elle n'est pas encore connue. Le conseiller immobilier n'est pas un entrepreneur, un inspecteur, agent immobilier, ingénieur, architecte, technologue... mais, tel un chef d'orchestre, un expert-conseil en construction avec beaucoup d'expérience, une assurance responsabilité et qui ne fait pas l'objet de pressions de son organisation professionnelle ou autres. Le conseiller immobilier se soucie des intérêts des clients tout en sachant mettre toutes les options sur la table, en vulgarisant l'information et en laissant les clients pleinement décider en fonction de leurs besoins, budgets, attentes... .

Cette vidéo explique mieux le concept de conseiller immobilier: Conseiller immobilier avant l’achat, la vente, la rénovation ou la construction.

Voici d'autres vidéos sur la gestion et la prévention de risque en construction, rénovation et immobilier:

Cela ne veut pas dire de ne pas contacter un ingénieur, un architecte ou un technologue. Au contraire ceux-ci sont de très bonnes ressources et quelques fois essentielles. Par contre, il faut comprendre que les entrepreneurs et les professionnels ne sont pas toujours complètement impartiaux.

Comment prévenir le risque lors de l'achat ou la vente en immobilier ou lors de la construction et la rénovation?

Comment prévenir le risque lors de l'achat ou la vente en immobilier ou lors de la construction et la rénovation?

Afin de prévenir, de réduire ou de limiter le risque, voici quelques conseils:

  • Engagez des professionnels avec une assurance responsabilité pour obtenir des conseils, faire des plans et ensuite des inspections PENDANT les travaux par le même professionnel concepteur de préférence. L'entrepreneur, votre institution financière et votre compagnie d'assurance en seront ravis car par l'intervention du professionnel vous ajouterez un responsable au dossier;
  • Ajoutez des clauses de médiation et d'arbitrage dans tous les contrats (avec l'acheteur, le vendeur, les entrepreneurs...);
  • Faites réviser le contrat par un avocat, un notaire, un agent immobilier, un expert-conseil d'expérience;
  • Demandez des conseils à un conseiller immobilier impartial d'expérience;
  • Ne pensez pas que vous êtes toujours une victime de malfaçons ou de vices cachés et que les autres gens sont malintentionnées envers vous. Quelques fois les donneurs d'ouvrages n'ont pas l'intention de règler le problème en profondeur car ils n'ont pas le budget et ils avisent alors l'acheteur avant la transaction;
  • Si vous êtes vendeur, ne vous embarquez pas dans des travaux de rénovation avant de vendre. Laissez votre futur acheteur s'en charger et en assumer toute la responsabilité avec les gens qu'il engagera.

Vous voyez comment il est simple de diminuer le risque en construction, en rénovation et en investissement immobilier. C'est ce qui s'appelle: des conseils en stratégie de gestion de risques.

Voici quelques vidéos qui expliquent mieux les moyens pour prévenir ou diminuer le risque en construction, rénovation et en investissement immobilier et pour éviter de vous rendre devant les tribunaux:

Les avantages du risque en immobilier

Les avantages du risque en construction, rénovation et investissement immobilier - Daniel Dargis

La majorité des vendeurs qui possèdent des propriétés avec des imperfections (moisissures, plancher incliné, infiltrations, fissures...) ont comme premier réflexe de demander des soumissions pour faire des travaux correctifs. Ceci afin de démontrer leur bonne foi et pour éviter les poursuites. Ils commencent alors à demander des prix à des entrepreneurs sans penser, que:

  • L'entrepreneur n'est pas impartial et cherchera à proposer des travaux extrêmes et abusifs (overkill);
  • Certains acheteurs ne vont pas considérer les réparations, car ils vont démolir de toute façon;
  • Le vendeur en faisant des travaux correctifs, engage sa responsabilité vis-à-vis son futur acheteur;
  • La baisse importante de prix (sous la condition de vente sans garantie légale) peut être un sérieux incitatif pour certains acheteurs qui acceptent les imperfections mais qui recherchent plutôt une baisse de prix.

Ce qui à première vue semble un désavantage pour le vendeur, constitue pour certains acheteurs plusieurs avantages et une opportunité d'investissement. Donc, avant de vous embarquer trop vite dans des travaux correctifs pensez-y à deux fois. Ainsi une maison ou propriété à haut risque de travaux correctifs, est une bonne occasion de flip immobilier ou d'accéder à une première maison à bon prix.

Vous voyez que le domaine de la gestion de risque en construction, rénovation et avant l'achat ou la vente de bâtiment est très vaste. J'ai essayé de vulgariser le plus simplement possible ce sujet en mettant sur la table plusieurs informations d'une façon organisée avec des vidéos éducatives. Si vous pensez acheter ou vendre un immeuble ou même apporter des améliorations et que vous avez des difficultés à faire le discernement n'hésitez pas à nous contacter avec nos expert-conseils Conseillers Immobiliers.