Inspection de fissures de murs intérieurs et au plafond par un ingénieur conseil impartial en structure

Si vous considérez que des fissures sur les murs intérieurs, au plafond et au niveau du gypse ou du plâtre de votre maison, méritent de commencer à demander des soumissions qui supposent de pieuter votre maison, de refaire le drain ou autre travaux majeurs... surtout lisez bien cet article et appelez-nous avant d'aller trop loin avec de possibles dépenses inutiles ou démesurées. Il y a tellement de gens qui se font arnaquer par des entrepreneurs requins qui n'ont aucune conscience et qui sont prêts à tout pour obtenir un contrat, en jouant sur la peur et l'insécurité des clients. Suite à la détection de fissures intérieures au haut des ouvertures de portes, fenêtres, derrière les rideaux, sous les fenêtres, dans les coins de murs, sur les moulures de plâtre ou ailleurs sur le gypse... peut-être avez-vous reçu le rapport d'un inspecteur en bâtiment qui vous conseille de faire appel à un ingénieur en structure pour faire une expertise plus approfondie. Avez-vous réellement besoin d'un ingénieur? Puis c'est votre institution financière qui se met de la partie, à craindre le pire avec l'effondrement du bâtiment (sur la base de quelques petites fissures sur les murs ou le plafond depuis de nombreuses années) et qui refuse de vous financer si vous n'avez pas un rapport d'un ingénieur offrant des garanties sérieuses. Du n'importe quoi? Une vraie paranoïa sociale. Il se peut aussi que ce soit votre agent immobilier qui vous suggère de faire des réparations esthétiques car vous ne pourrez pas vendre.

Se peut-il, en faisant cela, que vous soyez accusé de tenter de cacher des déficiences? Ou encore plusieurs entrepreneurs en réparation de fissures, vous affirment qu'il faut absolument installer des pieux, changer le drain, etc... . Des travaux tous différents et coûteux. Dans votre tête l'inquiétude monte, vous êtes pris en otage par une insécurité culturelle collective, vous n'êtes plus capable de dormir et vous vous demandez comment vous aller faire pour vendre ou acheter une propriété avec des fissures sur les murs. Peut-être ces fissures dissimulent d'autre chose et vous ne voulez pas être impliqué dans une histoire de vice caché. Quoi décider et comment discerner en présence de fissures sur les murs ou le plafond? Qu’est-ce qu’il FAUT faire, comment et quand le faire?

De plus, ceux en qui vous mettez votre confiance, votre famille, vos amis, voisins, confrères de travail et même vos recherches sur Internet, sèment la crainte et laissent sous-entendre de faire des réparations extrêmes et coûteuses. Pourtant ces fissures sont présentes depuis plusieurs années et vous n'avez pas eu de problèmes. Dans votre tête tout se mêle et vous ne savez plus comment penser, discerner, raisonner. Avant de baser vos décisions sur des entrepreneurs non impartiaux ou sur des gens inquiets et influençables de votre entourage, peut-être vaut-il la peine de consulter un expert impartial d'expérience avec qui vous allez avoir une discussion, un brainstorming d'idées et d'options afin de peut-être finalement vous calmer, reprendre confiance, d'avoir une AUTRE VISION moins alarmiste des choses et surtout une stratégie d'action avec plusieurs alternatives.

Cette vidéo d'introduction présente quelques questions à se poser avant de procéder à la réparation de fissures sur les murs intérieurs et au plafond: Inspection de fissures sur les murs intérieurs et au plafond en gypse ou plâtre

Daniel Dargis est ingénieur, conseiller impartial, entrepreneur, médiateur et arbitre en construction et rénovation. Lorsqu'il offre des consultations en bâtiment il ne fait pas de travaux. Il reste impartial. Il n'a aucun avantage à suggérer des travaux coûteux. Au contraire, il se fait un honneur de mettre sur la table différentes options possibles afin que le client prenne lui-même la meilleure décision pour SA situation. Ceci débute par l'ÉCOUTE. La majorité des experts AFFIRME des choses sans prendre le temps de poser des questions et d'écouter les clients. Ceux-ci ressemblent plus à des VENDEURS qui convertissent leurs opinions subjectives en disant "IL FAUT FAIRE... tels ou tels travaux", comme des prétendues affirmations professionnelles objectives. L'approche par l'écoute de M. Daniel Dargis ingénieur est tout autre et vise si possible à mettre un STOP à ces affirmations subjectives qui n'ont qu'un but, vous vendre quelque chose. L'approche STOP est une abréviation, qui se base sur les 4 critères suivants:

• Stratégies: chercher des stratégies économiques et efficaces;
• Techniques: élaborer, expliquer et vulgariser les différentes techniques progressives pour y arriver (avec ou sans travaux de réparation);
• Options: quelles sont les options de travaux et leurs conséquences (qualité, garantie, responsabilité...);
• Prévention: quelles actions, visions ou philosophies préventives doit-on adopter pour ne pas être victime de vice caché.

Donc, avant de commencer à demander des soumissions de rénovation de fissures, même gratuitement, méfiez-vous de tout ce que peuvent proposer ces experts, qui très rarement, vous diront que vous n'avez rien à faire pour le moment. M. Daniel Dargis ingénieur fait le tour de la situation avec vous afin d'explorer vos stratégies, techniques, options et moyens de préventions concernant les fissures sur les murs intérieurs ou le plafond de votre immeuble.

Faut-il un ingénieur pour l'inspection de fissures de gypse ou de plâtre sur les murs et le plafond?

Saviez-vous que depuis septembre 2020 au Québec, la loi des ingénieurs a subi des modifications ou clarifications et que les immeubles de 3 étages ou moins et de moins de 600m2, ne sont plus réservés aux ingénieurs? Ce qui est le cas de la majorité des maisons unifamiliales, duplex ou triplex. Ceci lorsqu'il est possible de trouver des solutions en utilisant la partie 9 du Code du Bâtiment. Donc, à moins que vous ayez une fissure dans une poutre de béton armé, ou dans une dalle structurelle, ou autre cas qui ne se calcule pas ou ne se solutionne pas à l'aide du Code du Bâtiment (gratuit pour le public), alors l'opinion ou l'action n'est pas réservée à un ingénieur. Ceci même pour la conception d'une nouvelle maison. Voici un article sur le sujet: Clarifications - Loi sur les ingénieurs au Québec.

Alors pensez-vous réellement qu'il est pertinent qu'un inspecteur en bâtiment, recommande un ingénieur en structure pour résoudre des fissures de surface sur le gypse ou le plâtre lorsque même la charpente (la structure derrière le gypse), n'est pas réservé aux ingénieurs en structure?

De plus, le titre professionnel d'ingénieur, ne permet pas de voir à travers les murs, planchers, plafonds, dans le sol, de détecter des choses non visibles ou accessibles, de juger de la qualité des matériaux seulement au regard (sans échantillons et tests de laboratoire) ou d'apprécier les travaux passés cachés dans des cloisons. L'ingénieur n'a pas non plus de boule de cristal pour voir dans le passé, la cause certaine des déficiences, savoir quels matériaux ont été utilisés et comment les évènements sont survenus. C'est comme demander à un médecin de vous regarder dans les yeux et de vous donner un diagnostic (sans prise de sang, sans radio, sans opération... seulement au regard). Donc, pensez-vous que parce que vous allez consulter un ingénieur en structure, celui-ci va pouvoir répondre à toutes vos attentes d'une façon OBJECTIVE, par une simple inspection visuelle? Êtes-vous prêt à ouvrir des cloisons, procéder à de la démolition, faire des tests de sol, d'échantillon en laboratoire,... toute une batterie de tests... à des prix exorbitants... et pour aboutir à quoi, à quel niveau de garantie de plus? Cela en vaut-il vraiment la peine en fin de compte?

L'honnêteté, l'expérience, l'impartialité, le jugement et le bon sens tout cela ne s'acquiert pas par un diplôme d'ingénieur. Pour mieux comprendre, il peut être utile de visualiser cette vidéo de vulgarisation par M. Daniel Dargis ing., qui illustre bien l'analyse et le raisonnement face à une situation de FONDATION effritée, et d'un client qui cherche depuis des mois la maison idéale et en même temps de calmer ses inquiétudes: Fissures et effritement de fondation. Vous allez avoir 5 ingénieurs, ou conseillers en construction et obtenir 5 opinions différentes. Même les experts ne s'accordent pas dans bien des cas. Donc, avant de mettre toute sa confiance dans un ingénieur, architecte... ou autre professionnel seulement parce qu'il possède un titre professionnel, il est bon d'y penser à 2 fois. Cette autre vidéo de vulgarisation explique mieux vers quel spécialiste se tourner afin de discerner et de prendre une décision éclairée (pas seulement ou nécessairement un ingénieur, un architecte ou autre détenant un diplôme): Conseiller impartial en immobilier.

Certes il n'est pas simple de savoir qui choisir pour discerner. Par contre, si vous limitez votre choix à:

• un expert impartial qui n'essaie pas de vous vendre quelque chose;
• une personne d'expérience pratique (pas seulement pour avoir des diplômes);
• quelqu'un qui vous écoute, essaie de comprendre vos besoins, objectifs et vos intérêts;
• une personne qui inspire confiance;
• une personne disponible pour un rendez-vous rapidement et plus tard pour répondre à vos questions additionnelles;
• une personne qui explique bien et rend l'information accessible;
• quelqu'un qui n'utilise pas le terme "IL FAUT absolument faire ceci ou cela..." trop facilement, sans vous laisser premièrement décider en vous élaborant plusieurs options;
• un expert qui n'aura pas peur ou honte de vous référer à un autre expert s'il ne peut pas répondre à toutes vos questions;
• un expert qui peut vous accompagner si VOUS décidez d'effectuer des travaux. Un expert qui ne se limitera pas seulement à vous élaborer des options, mais qui saura vous accompagner sans obligation dans: la conception de plans, la sélection d'entrepreneurs, la supervision des travaux... et qui ne vous laissera pas tomber en vous gavant d'informations.

Donc, si vous pensez avoir affaire une à telle personne comme expert-conseil, même s'il n'est pas ingénieur, alors il y a de bonne chance pour que vous soyez sur la bonne voie. C'est l'approche qu'essaie d'avoir M. Daniel Dargis ing. expert-conseil avec ses clients lorsqu'il traite de fissures de fondation.

La majorité des municipalités au Québec n'exige pas d'ingénieur ou d'architecte pour la rénovation ou la construction de maisons. Tant que cela se limite à la partie 9 du Code du Bâtiment. Par contre, dans la partie 4 du Code du Bâtiment, qui traite d'immeubles commerciaux ou industriels de plus de 3 étages ou de plus de 600m2, un ingénieur est nécessaire pour la conception de structure.

Questions à se poser avant la réparation de fissures sur les murs intérieurs de gypse

Il ne suffit pas de démontrer au client qu'il y a des fissures de gypse sur les murs et le plafond, combiné à un dénivellement de la fondation, pour ensuite lui affirmer qu'il faut: installer des pieux, installer un drain et une membrane, changer la fondation, injecter les fissures... ou autre procédé coûteux. Encore faut-il poser certaines questions de base, et lui expliquer les implications, avant d'affirmer "IL FAUT faire tel ou tel travaux". D'ailleurs vous constaterez qu'en majorité les experts ou intervenants qui conseillent de faire des travaux, sont ou bien, ceux qui essaient de vous vendre quelque chose, ou bien ceux qui essaient de justifier leurs décisions passées et incertitudes (comme des amis ou voisins) car ils ont déjà fait de tels travaux dans le passé. Rien d'impartial! Donc, avant de commencer à demander des soumissions, d'être inondé de suggestions et d'affirmations de toutes sortes, et avant de procéder à la réparation de fissures sur les murs ou le plafond, il faut commencer par poser certaines questions au client et à faire un brainstorming d'idées, d'options et des conséquences qui en découleront.

Voici quelques questions à se poser avant de procéder à la réparation de fissures de gypse ou de plâtre sur les murs intérieurs ou le plafond:

• Est-ce un cas d'urgence? L'immeuble est-il habitable? Sommes-nous en présence d'un cas d'évacuation des habitants et d'interdiction d'occupation par les pompiers?;
• Y a-t-il une loi, une norme, une exigence de la municipalité, des pompiers ou autres obligations que ce soit... qui vous obligent à réparer une ou des fissures? et surtout qui permet d'affirmer: "IL FAUT absolument réparer la ou les fissures et cela de telle ou telle façon"?;
• Les fissures sont-elles apparues récemment? Depuis quand la ou les fissures de fondation sont-elles présentes?;
• Est-ce possible d'ouvrir les murs ou le plafond pour constater la charpente?;
• Y a-t-il des infiltrations, à l'occasion, quand et depuis quand?;
• Y a-t-il progression dans les fissures? Quel type de progression? Fissures plus grandes ou plus de fissures et où exactement?;
• Ces fissures causent-elles des inconvénients actuellement?;
• Y a-t-il des fissures dans le même axe, aux niveaux supérieurs, sur les murs de gypse, de plâtre dans les appartements, chambres, dans la maçonnerie, lézardes de mortier de brique, la fondation,... qui progressent ou qui sont permanentes ou qui reviennent même après la réparation?;
• Y-a-t-il d'autres choses adjacentes aux fissures, telles que: des vibrations, des bruits, des odeurs, infiltrations, moisissures... qui laissent présumer une autre détérioration dangereuse qui menace la sécurité du public...?;
• La raison principale qui vous pousse à penser faire des réparations de fissures, n'est-elle pas en réalité qu'afin de calmer vos angoisses? Pensez-vous pouvoir mieux dormir même si en réalité vous faites des travaux coûteux qui ne servent à rien? Est-ce un problème structurel ou psychologique?
• Avez-vous tous les éléments et options en main afin de prendre une décision par vous-même et d'une façon objective?
• Accordez-vous de la crédibilité à des inspecteurs en bâtiment qui affirment qu'il faut absolument s'en remettre à un ingénieur en structure, sachant que depuis septembre 2020, votre maison réfère à la Partie 9 du Code du Bâtiment, qui elle n'est pas sous la loi du champ d'action réservé aux ingénieurs?
• Avez-vous ou ceux qui vous entourent, peur de vous faire dire les vraies affaires?

Si vous avez répondu NON à toutes ces questions, il y a de forte chance que l'affirmation "IL FAUT absolument faire tel ou tel travaux..." ne soit pas vraiment nécessaire à court terme dans votre cas. Donc, posez-vous d'autres questions, telles que:

• Quelles sont les raisons qui poussent certains à vous suggérer des travaux? De la part d'un entrepreneur... obtenir un contrat? De la part d'un agent immobilier,... de faciliter la vente? De la part d'un inspecteur... référer la patate chaude à un autre et se décharger de sa responsabilité? De la part d'un ami ou voisin... de justifier ses craintes ou prises de décisions passées?;
• Sur quoi basent-ils leurs décisions (à vous suggérer, presqu'à imposer des réparations) s'ils n'ont pas de portrait structurel complet de l'immeuble et pas d'historique impartial de l'immeuble?;
• Quelle est l'urgence tout à coup de faire de telles réparations?;
• Vous êtes peut-être de bonne foi et sincère... mais avez-vous pensé à vos responsabilités face au futur acheteur si vous vous impliquez dans des réparations à vos frais? Vos actions correctives et d'amélioration peuvent-elles être interprétées comme des vices cachés?;
• Avez-vous d'autres priorités à penser, telles que: utiliser plutôt l'argent pour votre retraite ou votre famille...? Allez-vous puisez dans vos économies et votre fond de pension pour faire des réparations coûteuses avec tout le brouhaha des travaux? Cela sachant que vous allez bientôt vendre votre maison et être responsable par la suite. Ou bien préférez-vous investir dans des réparations majeures sachant que vous allez laisser l'immeuble à vos enfants ou vos proches?;
• Si vous désirez absolument faire des réparations, vous est-il possible de remettre les réparations à plus tard, le temps d'accumuler le budget nécessaire avec moins de stress financier?;
• Avez-vous un plan d'action de réparations progressives du moins cher au plus cher pour vous donner la chance de tenter des réparations mineures qui peuvent s'avérer efficace ou le temps d'amasser un budget pour des réparations majeures?;

La cause probable de fissure sur les murs intérieurs et plafond de gypse ou de plâtre

Il faut comprendre que le type de construction au Québec est principalement fait de charpente de bois. Autre chose, que le climat du Québec est très variable autant du point de vue de la chaleur, du froid et de l'humidité. Autre chose est que les techniques de construction ont beaucoup évolué au cours de 100 dernières années et qu'il n'est pas rare de trouver des maisons de plus de 100 ans, surtout dans les grands centres comme Montréal. De plus, le bois est un matériel organique, vivant qui est très sensible aux variations de température et d'humidité. À cela s'ajoute les habitudes de vies des gens provenant de différentes cultures qui sont souvent très différentes. Donc, il n'est pas rare par exemple de retrouver le propriétaire d'un immeuble à multi logements (fait de charpente de bois des années 1950), qui reçoit des plaintes d'un nouveau locataire au sujet de l'apparition soudaine de fissures sur les murs et le plafond de l'appartement, alors que l'immeuble n'a jusqu'à présent pas eu de problèmes de fissures. On s'aperçoit rapidement que la façon dont le locataire, gère l'environnement de son appartement, est beaucoup plus la cause. Au lieu d'une présumée défaillance structurelle. Donc, en quoi un ingénieur en structure peut être utile ici? Voici une liste de causes possibles à la présence de fissures sur les murs et le plafond:

• La variation importante et fréquente d'humidité et de chaleur dans l'espace habitable et l'absence d'échangeur d'air ou de contrôleur d'humidité. Une pièce, chambre, garde-robe toujours fermée et sans ventilation qui accumule l'humidité;
• Les vibrations provenant du voisinage (les pas du voisin à l'étage, véhicules lourds, travaux de démolition aux alentours de l'immeuble... ;
• Un affaissement d'un mur, d'un plancher, poutre, colonne, fondation... ou autre élément d'une structure originellement conçue d'une façon artisanale et non stable (sol argileux qui s'assèche, surcharge de neige,...);
• Progression de la dégradation des matériaux (fissure d'une poutre non réparée qui s'accentue, moisissure du bois...);
• Défaut de l'enveloppement du bâtiment, d'isolation, de coupe-vapeur, pertes thermiques... ;
• Un défaut de conception architecturale ou manque de contreventement de la charpente;
• Un manque d'entretien, de soin du bâtiment ou de manque de connaissance par exemple lors d'un départ en voyage et l'absence de chauffage ou d'aération pendant l'absence.

Voici quelques vidéos concernant les causes possibles de fissures lors de situations d'inspection de bâtiments:

• Fissure dû au contreventement de la charpente
• Conformité structurelle des murs intérieurs et plafond
• 8 types d'inspection de structure
• Inspection structurelle d'un immeuble existant

Donc, comme on l'a déjà mentionné plus haut, il est souvent audacieux de prétendre qu'il est possible de déterminer la cause certaine de la présence de fissures seulement en regardant en surface ou n'ayant pas en main l'historique structurel impartial. Les fissures sur les murs intérieurs, peuvent être dues à un ou plusieurs phénomènes. Dans la majorité des cas, c'est mineur et esthétique, cela ne représente pas un danger et il est prétentieux de penser que seul un ingénieur peut offrir des conseils afin de réduire ou résoudre ces problèmes. D'autres parts, il ne faut pas s'attendre à des résultats miracles avec des garanties absolues si les réparations sont mineures et localisées et s'il n'est pas possible de modifier la conception complète du bâtiment.

Les types de réparations de fissure de murs intérieurs de gypse ou le plâtre

Il y a plusieurs façons ou moyens pour réparer des fissures de gypse ou de plâtre sur les murs intérieurs ou le plafond. Chacune offrant différents prix, degrés de garantie ou de performance et niveaux de responsabilité. Il est préférable de mettre sur la table toutes les options clairement et d'analyser chacune avec un expert impartial. Voici quelques types de réparation normalement suggérés sur le marché:

• La moins coûteuse... ne faire aucune réparation, monitorer, surveiller et constater la progression et agir au besoin. Il est souvent utile de réparer en surface afin de mieux constater si la fissure réapparait ou progresse et également de prendre des photos datées et certaines mesures de références (sur un plan... par un expert impartial) afin de constater l'avant et l'après;
• Enlever le gypse ou le plâtre du mur et/ou du plafond pour exposer et renforcir au besoin la charpente (contreventement, clouage, fixations...) qu'on appelle dans le jargon, la fourrure ou la foreins (en anglais);
• Stabiliser la structure en partant du sous-sol jusqu'aux étages supérieurs où se trouve le problème de fissuration. La stabilisation peut supposer de faire de gros travaux, tels que: démolition du sous-sol, construction de nouvelles semelles de fondation, intallation de pieux, d'une nouvelle poutre et de colonnes... ;
• La correction ou le remplacement de la fondation;
• Installation d'un nouveau sol plus stable à l'épreuve du gel, des variations d'eau dans le sol, installation d'un drain... .

Lorsqu'on parle de types de réparations de fissures et lorsqu'on ne peut pas connaître la cause certaine, il est normalement recommandé de procédé premièrement à des réparations mineures de surface pour voir s'il y a progression et à quel rythme. Puis, si cela persiste, ajuster le tir progressivement par des réparations légèrement plus coûteuses jusqu'à un résultat jugé acceptable. Le niveau d'acceptabilité subjective, le degré d'appréciation personnel est l'élément fondamental lorsqu'on parle du choix du type de réparation de fissures esthétiques qui n'influencent pas la sécurité du public. Il y a aussi bien sûr le budget et les désagréments lors des travaux qui ont leurs importances.

Côté prévention de conflits VS fissures sur les murs intérieurs et le plafond de gypse

Avant de vous aventurer de bonne foi, dans des réparations de fissures de plâtre, de gypse, de peinture... dans le but de faciliter la vente, faites très attention à ce que vos gestes ne soient pas interprétés comme des tentatives de vouloir cacher des choses. Lorsqu'il n'y a pas eu depuis longtemps de réparations de plâtre ou de peinture, cela est un bon indicateur de stabilité structurel. Par contre, si tout est récemment peinturé, les gens ne pourront pas se faire une idée. Donc, vous avez à choisir entre: l'attrait (d'un intérieur fraichement peint) et l'indicateur structurel (sans rien toucher afin de démontrer que l'immeuble n'a pas générer au fil des ans des fissures). C'est à savoir quel sera l'aspect qui intéressera le plus vos futurs acheteurs potentiels. Quelques fois, la solution la moins compliquée et abordable est la meilleure.

La chose qui est commune à tous ces types de réparations est que, comme initiateur des réparations, vous serez en première ligne de tir (de poursuites) si votre futur acheteur (que vous tentez de satisfaire à tout prix) n'est toujours pas satisfait ou tente de profiter de votre bonne foi. Il se peut que vous ayez une offre alléchante d'un entrepreneur mais encore faut-il examiner les clauses du contrat. Tant que vous ne faites rien, que vous déclarez les fissures et autres anomalies dans un contrat bien rédigé avec un expert légal, alors vous mettez toutes les chances de votre côté pour ne pas être poursuivi pour vice caché, pour avoir agi de bonne foi. N'oubliez pas d'inclure dans votre contrat une clause PRD prévention et règlement de différends en construction et rénovation, en mentionnant un expert-conseil impartial qui pourra agir comme médiateur ou arbitre et ainsi éviter des poursuites devant les tribunaux si les choses dégénèrent.

Pour en savoir plus sur les clauses PRD (prévention et règlements de différends) dans le domaine de la construction, voici 2 vidéos:

• PRD prévention et règlement de différends en construction et rénovation
et
• Médiateur ingénieur en construction et rénovation

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